Làm trai há chịu kiếp an nhàn

Vai gánh gia môn tựa đá ngàn

Tránh nợ hôm nay lòng tạm nhẹ

Dồn lo mai mốt vận thêm tàn

Cha không chí lớn con nghèo mộng

Chồng tránh phong ba vợ phải mang

Muốn để cửa nhà yên ấm mãi

​Nguyện đem hơi sức đón gian nan

Tôi từng là người đi thuê nhà hơn 10 năm. Trong suốt quãng thời gian đó, tôi chưa từng trễ tiền nhà, cũng không gây phiền phức cho chủ. Ngược lại, tôi còn giữ nhà rất kỹ, có khi tự bỏ tiền lắp máy lạnh rồi để lại khi dọn đi.

Nhưng dù sống tử tế như vậy, chuyện bị tăng tiền thuê sau vài tháng vẫn xảy ra thường xuyên. Những lời hứa ban đầu rất dễ nghe, nhưng cũng rất dễ biến mất. Khi đó tôi chưa hiểu luật, cũng không có nhiều lựa chọn. Khi nhu cầu có chỗ ở là ưu tiên số một, người đi thuê gần như luôn ở thế yếu.

Đến khi trở thành chủ nhà, góc nhìn thay đổi hoàn toàn. Lúc này mới hiểu rằng không phải người thuê nào cũng tử tế. Có những trường hợp không trả tiền, không giữ nhà, thậm chí kéo dài tranh chấp đến cả năm trời mà chủ nhà không sao đẩy nhanh để đòi lại nhà được.

Những câu như “thỉnh vong thì dễ, tiễn vong mới khó” nghe có vẻ cực đoan, nhưng thực tế không phải không có cơ sở. Cho một người vào thuê không khó, nhưng để họ rời đi trong êm đẹp đôi khi là cả một quá trình mệt mỏi và gian nan, về cả pháp lý lẫn tâm lý.

Từ hai trải nghiệm đó, tôi rút ra một số nguyên tắc thực tế.

Nên cho thuê qua agent hay tự quản lý?

Nếu công việc bận rộn, thuê agent là lựa chọn hợp lý. Nhưng cần nhìn thẳng một điều: agent không bảo vệ tài sản thay bạn. Họ làm việc dựa trên hoa hồng, và mức độ tận tâm thường đi cùng lợi ích họ nhận được.

Kỳ vọng rằng agent sẽ chịu trách nhiệm cho mọi rủi ro là một sai lầm. Cuối cùng, tiền là của bạn, nhà là của bạn, và mọi hệ quả cũng là của bạn. Agent chỉ là người trung gian, không phải người gánh trách nhiệm.

Cho thuê từng phòng hay nguyên căn?

Đây là bài toán lợi nhuận. Cho thuê nguyên căn mang lại sự đơn giản và ít rắc rối hơn. Nhưng nếu chia ra cho thuê từng phòng, tổng thu nhập thường cao hơn đáng kể. Phần chênh lệch đó chính là cái giá của sự phức tạp. Nhiều người chọn sự yên ổn bằng cách cho thuê nguyên căn. Tôi cũng chọn sự yên ổn, nhưng theo một cách khác.

Phải kiểm soát đầu vào

Phòng tôi cho thuê luôn được giữ ở mức chất lượng tốt hơn mặt bằng chung, nhưng giá lại thấp hơn một chút. Khi người thuê cảm thấy họ đang có lợi, lượng đơn xin thuê tăng lên rõ rệt. Khi đó, quyền lựa chọn nằm ở mình, không còn ở họ. Bài toán tìm người thuê, phút chốc trở thành lựa chọn người thuê.

Về cách tiếp cận thị trường, tôi chủ yếu sử dụng Flatmates. Ứng dụng này cho phép kết nối trực tiếp với người thuê, đồng thời cung cấp một bức tranh khá rõ về giá thuê trung bình trong từng khu vực. Nhờ đó, mình có thể định giá hợp lý ngay từ đầu.

Dù nền tảng này có các tính năng trả phí để tăng hiển thị, tôi gần như không cần dùng đến. Khi giá và chất lượng đã đúng, bài đăng tự nhiên sẽ thu hút đủ lượng người quan tâm mà không cần chi tiền quảng cáo.

Về đối tượng, tôi ưu tiên những người mới đến Úc hơn là người bản địa.

Không phải vì định kiến, mà vì thực tế vận hành. Người bản địa thường hiểu luật rất rõ, và đôi khi họ tận dụng hiểu biết đó để tạo ra những tình huống phức tạp cho chủ nhà. Trong khi đó, người mới đến thường đơn giản hơn trong cách sống và ít va chạm pháp lý hơn. Ở góc độ quản lý tài sản, sự đơn giản đó là một lợi thế.

Nhóm mà tôi đánh giá cao nhất là những người trẻ, sang Úc với mục tiêu rõ ràng là đi làm và kiếm tiền trong thời gian ngắn. Họ ít ở nhà, sinh hoạt gọn gàng, và ưu tiên sự ổn định để tập trung làm việc. Visa của họ là gì, về bản chất không phải vấn đề của chủ nhà. Đó là câu chuyện giữa họ với hệ thống di trú. Với tôi, tiêu chí rất rõ ràng: trả tiền đúng hạn và giữ nhà sạch sẽ.

Sau cùng, cho thuê nhà không phải là thu nhập thụ động như nhiều người vẫn nghĩ. Nó là một bài toán quản trị rủi ro.

Ai từng đứng ở cả hai phía, vừa là người thuê vừa là chủ nhà, sẽ hiểu rõ một điều: lợi nhuận không nằm ở việc bạn thu được bao nhiêu tiền thuê, mà nằm ở việc bạn chọn người thuê thế nào.

​Chọn đúng, mọi thứ vận hành trơn tru. Chọn sai, mọi con số đẹp trên giấy đều mất hết ý nghĩa.